在房地产行业，普通家庭的人口结构与相应需求，对主流产品的影响颇大。
犹记得2015年底-2016年初，随着相关政策消息的公布与落地，闻风而动的开发商就非常敏锐的嗅到了“二胎家庭”未来对于空间上的需求。常州商品住宅市场，也正是那段时间开始摈弃当时市场热度颇高的“小三房”设计，转头向大三房、四房进行产品研革。通过克而瑞常州机构的的数据统计，常州商品住宅的套均面积自2016年开始有了明显的上升变化，并在当年正式跨过120㎡的门槛，刚需与改善的分水岭也就此显现。
在经济能力、个人需求以及居住体验等多方面因素的影响下，常州商品住宅的套均面积的一路走高，这其中出于对二胎的改善需求，无疑起到了巨大的推动作用。此外，即便是独生子女家庭，大部分客户依然会倾向多一房间，给自己日后的生活变动留一点余地。毕竟生育对于普通家庭而言是一个具有长线影响的重大选择，谁也不能做出一个当机立断的选择，而一旦日后有了二胎的打算，被动式的小房换大房，代价可是非常大的。
就在最近，家庭人口结构再次成为房地产行业关注的焦点。
伴随着三胎政策的出炉，未来商品住宅能会出现什么样的变化，也成为了一项非常值得讨论的话题。
关于这个问题，首先我们要明确，三胎家庭的数量，能否达到撼动主流户型格局的体量？关于未来三胎的趋势问题，其实大家从网络上各种流行段子以及周边亲朋之间的交流之中，就能略知一二。本身现代社会的生育成本极大，这其中涉及到的金钱、精力与时间投入，是普通家庭无法轻易承受的。三胎政策的出炉，更准确的来说是在鼓励“能生的放开生”，而不是“不能生的也要生”。另外我们还必须知道的是，独生子女家庭是普遍情况，二胎家庭则是在普遍情况中进行再次筛选，三胎则是更进一步的精选。经过一道道的滤网，最后真正的三胎家庭数量相比独生子女与二胎家庭来说，要少的多的多。更重要的是，根据卫计委的统计数据，近几年二孩在全国出生人口的占比已经超过了50%。二胎政策的成效相较而言是非常不错，问题真正的根源在于不少家庭连“第一胎”的生育欲望都没有。而如果连进入第一道滤网的对象都在变少，最终的“三胎家庭”怎么可能会多呢？
尽管三胎家庭的数量不会多，但是房地产市场有需求就会有供给。
面对极少数的三胎家庭，依然会有房企有针对性的去做适配产品。为什么现在改善是主流，市场上依然会有80多㎡的刚需房在卖？为什么高知高产家庭的数量远远少于中产，还是有开发商坚持在做上千万的高端豪宅？即便再小众的需求，它放到14亿人口的中国，527万人口的常州，都能形成一个非常可观的市场。能生三个孩子家庭，抛开个别情况，相信这其中大多数的家庭是有那个资本去承受生育压力的。房企在选择这批人为服务对象时，其实只需要在社区内部分楼栋，部分户型进行针对性的设计，即可解决这一少数派的需求。事实上，现在常州不少高端楼盘，就已经有了天然匹配3胎家庭需求的房源。这些房子普遍在面积上都偏大，房源数量占比较低，对应的客户也都是塔尖级的。比如大平层、叠墅，都是富裕阶层三孩需求的上佳选择。可以说作为目前最适合3胎家庭的对应产品，现在其实已经出现，以后也会一直出现，但肯定不会涌现。三胎即便不会成为趋势，但是政策引导之下，“有备无患”的四房甚至五房，会更受欢迎。
既然3胎家庭数量不会影响整体市场需求，且常州已经有了足够3胎家庭适用的房源，是不是意味着常州住宅在未来基本就不会有改进了？
关心常州房地产市场的客户应该有一个明显的感受，常州各个改善楼盘的四房户型，面积跨度非常大。小的四房可以做到100㎡不到，大的甚至能超过200㎡。这是因为此前在二胎政策的影响下，家庭人口受到了硬性限制，夫妻2人+2个孩子，即便再加上老人，四房也是完全足够使用的。因此房企在设计产品时，小面积户型考虑的是4房的实用性，大面积户型则是4房的尺度感，这是针对客群进行的一种非常合理的一种市场调节行为。但是现在三胎政策的放开，就意味着家庭人口上限的解锁，4房可能堪堪够用，5房将成更显针对性的优质产品。而且多一个孩子，也不是仅仅多一个睡觉的房间那么简单。考虑到娱乐、隐私、学习等诸多生活问题，5房的户型可能需要在卫生间的数量、客厅的面积大小、额外功能间、保姆房设计上进行更多的改进。此外，户型的可改性将成为一种隐性但更趋实用的需求。就好像我们说独生子女家庭会购置四房以便随时应对二胎的到来，二胎家庭也会因此选择大面积且改造性强的户型，来保证对“可能会也可能不会”的三胎随机应变。如果开发商用心，真的需要把5房产品当做项目卖点来推广，那么它必然会在社区内也进行同样的配套来匹配3孩家庭的需求。比如4点半学堂、儿童游乐场、景观设计甚至是车位设计，整个社区的品质也会伴随着单独产品的进化而进化。三胎政策，大概率不会像二胎政策那样，成为户型革命的起爆剂。但它的出现，一定能成为个别高端产品的在产品功能与尺度上的催化剂。仅为个人观点，不代表所在企业观点，供参考
引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
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瑞瑞克而瑞常州房产测评分析师
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